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経営者フォーラム 東京ランド株式会社は、約20年間にわたり個人の方や中小零細企業のみなさまを対象とした、借金対策を専門とする経営コンサルティング会社です。お気楽にご連絡ください。

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〒105-0022  東京都港区海岸1丁目6‐1
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転ばぬ先の智慧WISDOM

転ばぬ先の智慧

不動産の資産価値について、「見えない不安」を抱えていませんか?
街を歩くと、都内でさえ空室・空き家・空店舗・空き地が目につくようになりました。
バブル崩壊により右肩上がりの経済は壊れ、不動産を「持ってさえいれば値上がりした時代」は終わりました。個人オーナーも、ご自身が資産についてより意識的になり、堅実な運営を考えることが必要な時代になっています。
最近の不動産売買の傾向としては、街や開発エリアのブランド価値が一層重視され、場所や物件により価格の優劣がはっきり見えています。一方で新規開発物件は、価格競争による利益率の低下が著しく、建物だけでなくソフト面を加えた付加価値の高い商品開発が求められています。「転ばぬ先の智慧」で明るく歩みだすことを心から願っています。

1 利益から返済が出来ているか

殆どの経営者の方は、返済が出来ているし黒字決算だから大丈夫だと安心しています。しかし、本当に安心していて大丈夫でしょうか?黒字倒産・利益あって金足らずは実際に起きていることです。よく聞く話が納税資金や賞与資金の借入ですね。それは、利益あって金足らずの状況ですから、自社はどうか胸に手を当て良く思い起こしてください。借りたお金は返さなくてなりませんが、企業存続には返し方が問題になるのです。税金を払った後の利益から実際に現金は払っていない原伽償却費を加えた利益から返済できているか、回っている運転資金から返済しているのかの検証が下記の式になります。

利益償還 = (税引後純利益 + 減価償却費) > (借入期首残高 − 借入期末残高)
 従業員(経営者を含む)のために仕事が出来ていて内部留保もできるが油断大敵です。

資金償還 = (税引純利益 + 減価償却費) < (借入期首残高 − 借入期末残高)
 銀行のために仕事をしていて、内部留保があったとしても真の預金の所有者は銀行ですね。
検診が必要です!

2 部門別独立採算管理会計の勧め

好景気や運が良く業績が良いときは、「どんぶり勘定」でも経営は成り立ち利益も出ることはあります。しかし、ひとたび不景気や顧客志向が変化し業績が悪化してしまうと「どんぶり勘定経営」では経営が成り立たず経営破綻が近づいて来ます。ではどうすれば破たん回避が出来るか・・・以前「レコーディングダイエット」と言う本がありました。毎回口にした食べた物のカロリーを記録して一日の最後に合計を出して、年齢等から割り出した消費カロリーとの関係からダイエット出来る優れものです。これと同じことが経営にも当てはまります・・・それは「管理」です。管理することで経営の無駄を省き利益を創出できるのです。組織の部門ごとで収支管理をすることが重要になります。工場なら営業・製造・本部、飲食店なら店員・調理場・事務の原価や経費を出来るだけ詳細に科目を分け全て管理することで数値変化を読み取れば利益が出ている原因や損失が出てしまった原因が分かるのです。ですから全ての部門で利益が出るように管理・検証・実行すれば経営は成り立ちます。しかし、本部や事務は売り上げが無いので各組織の仕事をすることで売上を計上する方法を取るのです。利益を確実に創出するには管理会計(稲盛式アメーバー経営)が必須だと考えます。
実際の実績数値を詳細に管理することで、諸問題の原因が検証できる
粉飾×     部門別&項目細分化 収益・利益増減
           営業・ 製造・本部  原価  経費  の変化
            店員調理場事務

3 無駄な資産は無くす

殆どの経営者は、金融機関から定期預金を付き合わせられていると思います。良く支払う利息と受け取る利息の関係を確認してみてください。受取金利はゼロ金利に限りなく近いのに、支払う金利は安くても2%台で信用が少ない企業になれば高くなり4〜6%もあり得ると思います。以前リスケジュールなどの条件変更をすると利息が倍になるという貸し付け条件で借入している企業がありました。金融機関は預り預金から何倍もの貸し付けをして何倍もの受取利息を得ているのです。例)定期預金を1000万とすると金融機関は8000万円を貸付できるのです。1000万の支払利息は0.002%としても200円ですが、受け取る利息を2%としても20万円になり8倍の貸付をしているのですから160万になり1,599,8000円が金融機関の粗利益になるのです。一方の預金者は受取利息が200円で支払利息が20万円ですから199,800円の赤字になるのです。小学生でも解約した方が得なことは理解できるのですが、多くの経営者は資金償還にもかかわらず付き合いで積立金をせっせと借入したお金を積立金に充てているのです。複利で利息を支払っているから長年経営をしていると借入が膨らみ重くのしかかり少しの経済変化でも破綻の道へ吸い込まれていくのです。以上ことから下記に当てはまる方はどうすれば良いか家族と従業員のことを考えれば選択技は一つですね!

借入がある積立預金 = 支払利息 > 受取利息 = 利息の無駄
      担保でも無担保でも解約

以前は不動産神話が成り立っていた我が国で現在もお金を生まない遊休不動産を大事に固定資産税を払いながら保有し続けている経営者をよく見かけます。家賃や地代などの発生が無い収益ゼロの不動産でも固定資産税は支払わなくてはならず、払わないと行政に不動産は差押えられて公売になってしまうのです。この様な不動作を経営に例えると売上0円経費にあたる固定資産税を20万とすると20万円の赤字経営になります。ですからお金を生まない不動産は売却して借入金の元本を返済してしまうのが賢者の選択ではないでしょうか・・・例え抵当権が付けられていても売却は可能ですが、売却代金は全て返済しなくてはなりません。しかし、借金が減り利息負担も少なくなるのですから「売るなら今でしょう」どこかで聞いたフレーズですね・・・

遊休不動産 = 固定資産税の無駄
           担保でなくても要対策 or 要収益物件化
             有担保であれば売却して元本圧縮 = 利息軽減

4 お金の入口と出口を分ける

転ばぬ先の智慧のなかで最も最初に行う行動は、振り込みなどの入金は借り入れの無い銀行で取引して経費などの引き落としなどの支払は借り入れのある銀行がお勧めです。借入のある銀行は入金口座を変えてくれと言いますが転ばぬ先の啓蒙活動者・・・としては丁寧にお断りします。その代わりに経費などの支払の現金が借入銀行に一時的にではありますが流れ込むので企業の出て行くお金の流れが分かり貸付金融機関の貸付先への義務は果たしていると考えます。上記でも伝えましたが振り込まれて支払いまで停滞している預り金を貸付資金としたい魂胆が見え見えなのです。銀行が預かっているお金は一部を日本銀行に保証金として預けることにより、残りを自己資本として8倍もの貸し出しが出来るのです。幼稚園児でも預かっているお金を他人に貸したりしてはいけないことは理解できていますが、法律は幼稚園児の理解を覆す権利を銀行に与えているのです。何ごとにも絶対はありませんから、賢者な経営者であれば「転ばぬ先の智慧」を選ぶのでは・・・

入口  売上などの振込入金口座 & 留保口座 = 借入の無い銀行
出口  経費などの引落口座   = 借入がある銀行

5 不動産(自宅・店舗・工場)を守る対策

経営を営む上で経営者の健全な心身を保ち支えてくれる家族の生活の基礎である自宅や売上を生み出すお店や工場などを失えば経営は窮地に陥ります。ですから危機管理として無担保の不動産は借主や連帯保証人の名義にしておかない、担保が付いている不動産でも返済のバランスや「転ばぬ先の智慧」が必須になるのです。
有担保不動産
実勢価値 < 借入残高
    いつかはになりますね!
実勢価値 =又は> 借入残高
   高順位抵当権者と下位抵当権者への返済バランスや知人や身内などから借り入れた不動債権の抵当権を 下位順
    位に付ける。*詳しくは書けませんが・・・色々策はあります。
無担保不動産
  主債務者・連帯保証人名義は避ける

 

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